Commentaires sur le marché américain des logements – Septembre

En ce moment, nous attendons beaucoup parler de la courbe des taux, de la guerre commerciale ou de la chute de la production industrielle, mais les observateurs de la macro ne semblent pas s’intéresser au marché des logements.

Confiance des constructeurs immobiliers

Pourtant, le marché des logements aux Etats-Unis continue à s’améliorer.

L’indice NAHB du marché immobilier a atteint son plus haut niveau en 20 mois à 71. Tout chiffre supérieur à 50 indique que davantage de constructeurs considèrent que les conditions de vente plutôt bonnes que mauvaises.

Indice NAHB à un plus haut de 20 mois en septembre.

Les indicateurs du logement sont extrêmement utiles en tant qu’indicateurs avancés de l’économie américaine. Par exemple, ils se sont affaiblis au second semestre de 2018 (avant le krach de décembre) et se sont renforcés depuis le début de 2019.

Dans le passé, lorsque l’indice NAHB du marché du logement atteignait son plus haut niveau en 20 mois, le S&P 500 était tout le temps en hausse 12 mois plus tard (sauf une baisse de 2% en 1993) et avec une performance médiane de 12% !

Performance du S&P 500 lorsque l'indice NAHB est à un plus haut de 20 mois

Mises en chantier

Les mises en chantier de logements mesurent le nombre de nouvelles maisons qui commencent à être construites aux États-Unis. Ce chiffre est en tendance haussière en ce moment.

Les mises en chantier sont ressorties en-dessous des attentes en septembre, mais les chiffres de juillet et août ont été revus à la hausse.

Le rapport a montré que les mises en chantier avaient diminué de 9,4% en septembre par rapport à août, mais qu’ils avaient augmenté de 1,6% sur une année glissante.

Les mises en chantier de maisons individuelles ont augmenté de 4,3% sur une année glissante tandis que les mises en chantier de logements collectifs ont diminué de 5,8%. Une grande partie de la faiblesse de ce mois-ci était dans les logements collectifs, mais le rapport reste correct dans son ensemble.

Dans le passé, les mises en chantier avaient tendance à baisser avant le début des récessions. Cette évolution est positive pour la macroéconomie, d’autant plus que les mises en chantier ont connu une tendance à la baisse à la fin de 2018.

Evolution des mises en chantier aux Etats-Unis

Logements collectifs

Vous trouverez ci-dessous l’évolution des mises en chantier et les achèvements de logements collectifs.

Comme la réalisation d’un logement collectif prend en moyenne plus d’un an, il existe un décalage entre les mises en chantier et les achèvements. Les achèvements sont importants car il s’agit d’une nouvelle offre ajoutée au marché, et les mises en chantier sont importantes car il s’agit d’une nouvelle offre future (les logements en construction sont également importants pour l’emploi).

Mises en chantier des logements collectifs aux Etats-Unis

Nous pouvons constater que la moyenne à 12 mois des mises en chantier (ligne rouge) a fortement augmenté les années après la grande récession jusqu’en 2015, puis a diminué. Les mises en chantier de logements collectifs évoluent dorénavant latéralement.

Cependant, je ne porterai pas de grande attention à cette stabilisation des mises en chantiers de logements collectifs, car nous pouvons constater qu’ils peuvent se stabiliser pendant de nombreuses années sans pour autant causer de récession.

Logements individuels

Le graphique ci-dessous montre les mises en chantier et les achèvements des logements unifamiliaux. Il faut généralement environ 6 mois entre la construction d’une maison unifamiliale et son achèvement. Les deux lignes sont donc beaucoup plus rapprochées. La ligne rouge correspond aux mises en chantier de logements unifamiliaux et la ligne bleue aux achèvements.

Mises en chantier des logements unifamiliaux aux Etats-Unis

Nous pouvons constater que les mises en chantier des logements unifamiliaux sont beaucoup plus utiles pour prédire le marché immobilier, car une baisse de la moyenne mobile à 12 mois peut être un signal de récession important, surtout lorsque l’économie est en fin de cycle (taux de chômage inférieur à 5% et courbe des taux inversée).

Pour le moment, ces mises en chantier sont stables. Leur nombre est relativement faible ce qui donne peu de chances de récession au cours des prochains mois.

Prix de vente des maisons

Le marché de l’immobilier américain n’est pas tout vert. Je note une baisse du prix de vente médian réel (net d’inflation) des maisons vendues. Dans le passé, le prix médian avait tendance à baisser avant la prochaine récession.

Prix réel des maisons vendus aux Etats-Unis

Logements disponibles

Le ratio entre le nombre de logements en vente et le nombre de logements vendus indique combien de mois le stocks de logements en vente disponibles peut tenir avec le rythme actuel d’achat si aucune maison neuve supplémentaire n’était construite.

Stock des logements

Après avoir augmenté en 2018, ce ratio est à nouveau en baisse en 2019, ce qui suggère qu’il y a eu plus de logements vendus que de logements mises en vente sur le marché depuis le début de l’année.

Le « stock » de logements disponible est en baisse et est à son niveau moyen (6 mois).

Le graphique ci-dessous montre la relation entre le ratio étudié précédemment et l’évolution sur une année du prix médian réel des maisons vendues. Nous pouvons constater qu’une réduction de l’offre de maisons (baisse du ratio) suggère un rebond des prix de vente.

Evolution du ratio des logements en vente/vendus

La moyenne à 12 mois du ratio est en baisse depuis seulement août. Si la tendance venait à être baissière, ce serait un signal positif pour l’économie. A l’inverse, si ce ratio recommence à augmenter et venait à dépasser 8 (8 mois de survie du stock avec le rythme actuel d’achat si aucune maison neuve n’est ajoutée au marché), ce serait un signal d’alerte pour l’économie américaine.

Conclusion sur les logements

Au vu des différents indicateurs étudiés, le marché de l’immobilier américain est encore solide et ne montre pas de signes de détérioration. L’indice NAHB et les mises en chantier des logements unifamiliaux sont des éléments positifs de la macro et suggèrent pas de récession à venir dans les prochains mois. L’offre de logements sur le marché est à sa moyenne historique ce qui écarte le scénario d’excès de construction (malgré les taux bas).

Le seul point noir relevé est le prix de vente médian des maisons vendues – en baisse depuis début 2018 (probablement en raison de l’augmentation de l’offre de maisons en vente).

Les ventes de logements neufs en septembre publiés la semaine prochaine devraient être élevées, mais ne devraient pas dépasser son pic inscrit en juin.

Pour une analyse des autres secteurs de l’économie (emploi, production, consommation et inflation), je vous invite à lire mon dernier bilan macroéconomique de l’économie américaine.

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